מאת: רמי היפש * בשער ענבל אור: יח"צ

פרשת ענבל אור, מארגנת קבוצות הרכישה שנמצאת במרכזה של חקירת הונאה, שפכה אלומות אור על נושא קבוצות הרכישה בנדל"ן והסיכון שקיים בהן. סיכון שקיים בכל מקום, כולל במודיעין, שבה ישנם לפחות 13 פרויקטים שמעורבים בהם קבוצות רכישה – אחת כבר הושלמה.

קבוצות רכישה מתגבשות כדי לרכוש קרקע לבניית יחידות דיור. הן נועדו לאפשר לכמה רוכשים להתאגד לצורך בנייה משותפת תוך חיסכון בעלויות. התשלום הוא עבור הקרקע והבנייה – נוסף לעמלת מארגן הקבוצה, הנמוכה משמעותית מעמלת קבלן או יזם. "יש סיכוי וסיכון בקבוצות רכישה", מסביר עו"ד בועז אופק, המתמחה בנדל"ן. "הסיכוי הוא להגיע למוצר הסופי במחיר נמוך יותר והסיכון הוא שאתה חלק מהיזמים וצריך להיות מעורב בפרויקט עם כל הכרוך בכך".

קבוצות רכישה שונות קיימות כבר כ-30 שנה והשפעתן התגברה בעשור האחרון. לפי גורמים בענף הן אחראיות ל—10% מהפרויקטים בישראל. רוב הפרויקטים מסודרים אבל היו סימני אזהרה לגבי כמה מהם. נחשון קוויתי, הבעלים של ב.ס.ר הנדסה, אחת החברות שמתמחות בקבוצות רכישה הזהיר לפני שש שנים ממארגנים חובבנים שמחתימים את הלקוחות על חוזים בעייתיים.

ענבל אור היתה מארגנת קבוצות בעייתית. ייתכן שבהתחלה היא פעלה לפי הספר, אבל על פי החשד היא עשתה בקבוצות הרכישה, באמצעות חברת אור סיטי שבבעלותה, ככל העולה על רוחה. רשמה יותר מדי אנשים על הפרויקטים, דרשה מהם מקדמה של 100 אלף שקל, חלקם על דירות רעיוניות, שהיו קיימות רק בתיאוריה. היא גם נאבקה על רכישת קרקעות במקומות היקרים במדינה – תל אביב ורמת גן, ולפי החשד הסתבכות כלכלית בניסיון לרכישת קרקע במגדלי בבלי בתל אביב הובילה אותה לסוג של הונאת פונזי או פירמידה שבה כל לקוח חדש מכסה את העלויות של הלקוח הקודם – עד שהמגדל מתמוטט בסוף.

"הכול מוחזק אצל נאמן"

גם במודיעין יש כמה פרויקטים של קבוצות רכישה. אחד המארגנים הבולטים בתחום בעיר הוא המתווך זאב שומכר, שאירגן את פרויקט הדירות מול קניון עזריאלי שבו הוא מתגורר. "זה היה הפרויקט הראשון של קבוצת רכישה במודיעין שהושלם", מתגאה שומכר שמארגן עם משרדו קבוצת רכישה בציפורים וקבוצות רכישה נוספות בנופים, שבה יחד עם קבוצות רכישה שלא קשורות לשומכר, יש עשרה פרויקטים מתוכננים על ידי קבוצות רכישה. בציפורים, בנוסף לקבוצה של שומכר יש עוד שתי קבוצות.

"הפרויקט בציפורים בשלבי סיום", אומר שומכר שלא מדווח על חשש מהרוכשים. "לא הרגשנו השבוע שיש יותר שיחות מהלקוחות לגבי קבוצות הרכישה. בסופו של דבר מדובר בשיטה טובה שמעניקה לרוכשים דירה במחיר נמוך יותר מדירה שנקנית מיזם. אצל ענבל אור יותר מדי דברים התערבבו. אצלנו זה לא קורה".

-מה שונה אצלכם?

"אנחנו לא מערבבים בין הפרויקטים. לכל קבוצת רכישה ממונה נאמן שהוא עורך דין והכסף נמצא אצלו. ברגע שקבוצת הרכישה מתבססת מתמנה ועד שכולל שלושה אנשים שהם אלה שמחליטים על הפעולות. יותר מזה, אנחנו לא מעבירים כסף לקבלן אם אין היתר בנייה מהעירייה".

לפי שומכר, הוא ואנשיו דואגים להסביר לכל רוכש מה כוללת קבוצת רכישה. "אנחנו מפרטים בפני האנשים את הכול. זה לא עניין קל, הרוכש נהפך ליזם ויש הרבה אנשים שמוותרים כשהם מבינים את הסיכונים ואת כאב הראש שמלווה לכך שהם בעצם יזמים".

עו"ד בועז אופק (בצילום) חושב שהבעיה הגדולה של קבוצות הרכישה היא היעדר פיקוח. "צריך להסדיר את קבוצות הרכישה. כמו שכל קבלן צריך רישיון ויש קבלן שיכול לבנות 30 דירות וקבלן אחר שיש לו רישיון ל-200 דירות, כך יש צורך לתת רישיונות גם למארגני קבוצות. אסור שיהיה מצב, כמו אצל ענבל אור, שנמכרות דירות 'רעיוניות' לאנשים. הגיע אלי לקוח שרצה לבדוק קבוצת רכישה. היה לו חוזה לדירה בקומה ה-17. הסתכלתי בתב"ע והיתה אפשרות רק ל-14 קומות בבניין שהוא רכש"

חוק חפציבה 2

אם יש לשומכר טיפ למי שרוצה להיות בקבוצת רכישה הוא עניין המחיר. לטענתו ברגע שמציגים לקרקע ולבנייה מחיר נמוך ריאלית צפויות בעיות. "אנשים למעשה רוכשים קרקע. אם ההצעה על הקרקע נמוכה מדי, הסיכונים עלולים להיות רבים. אני מעריך מאוד קבוצות שניגשו למכרזים בנופים והחליטו לסגת כי המחירים שהוצעו היו נמוכות מדי לפיתוח לטעמן. זה מראה על אמינות. אנשים צריכים להבין שמה שנמוך מדי – עולה לפעמים ביוקר".

עו"ד אופק חושב שהבעיה הגדולה של קבוצות הרכישה היא היעדר פיקוח. "צריך להסדיר את קבוצות הרכישה. כמו שכל קבלן צריך רישיון ויש קבלן שיכול לבנות 30 דירות וקבלן אחר שיש לו רישיון ל-200 דירות, כך יש צורך לתת רישיונות גם למארגני קבוצות. אסור שיהיה מצב, כמו אצל ענבל אור, שנמכרות דירות 'רעיוניות' לאנשים. הגיע אלי לקוח שרצה לבדוק קבוצת רכישה. היה לו חוזה לדירה בקומה ה-17. הסתכלתי בתב"ע והיתה אפשרות רק ל-14 קומות בבניין שהוא רכש".

שומכר (בצילום): "אנחנו לא מערבבים בין הפרויקטים. לכל קבוצת רכישה ממונה נאמן שהוא עורך דין והכסף נמצא אצלו. ברגע שקבוצת הרכישה מתבססת מתמנה ועד שכולל שלושה אנשים שהם אלה שמחליטים על הפעולות. יותר מזה, אנחנו לא מעבירים כסף לקבלן אם אין היתר בנייה מהעירייה". לפי שומכר, הוא ואנשיו דואגים להסביר לכל רוכש מה כוללת קבוצת רכישה. "אנחנו מפרטים בפני האנשים את הכול. זה לא עניין קל, הרוכש נהפך ליזם ויש הרבה אנשים שמוותרים כשהם מבינים את הסיכונים ואת כאב הראש שמלווה לכך שהם בעצם יזמים"

-גם קבלנים לעתים מציעים תוכנית ומנסים להשיג עוד אחוזי בנייה.

"כן. אבל הם לא משווקים דירות שאין להם. קבלנים מחתימים את הדיירים על חוזה שלפיו יש עשר דירות, אבל שהדייר יהיה מודע שייתכן שיהיו עוד דירות. אבל הם לא משווקים אותם עד שאין אישור. אחרי שחברת חפציבה התמוטטה ב-2007 והשאירה אנשים ללא דירות נחקק חוק מכר הדירות, הידוע כחוק חפציבה שלפיו יש ערבויות של הקבלן על המחיר ועל מועד המסירה. אין סיבה שדירות בפרויקטים של קבוצות רכישה לא יהיו עם מועד רכישה ומחיר ושמארגנים לא יידעו שהם חשופים לסנקציות אם הם לא עומדים בכך. בסופו של דבר שיטת קבוצת הרכישה היא שיטה טובה ואין צורך להרוג אותה, אבל צריך להסדיר אותה".