מאת: רמי היפש

קצת קשה לעקוב אחרי שוק הדירות בישראל. רק לפני שבוע כולם עסקו בסיום ההרשמה להגרלה הגדולה של דירות "מחיר למשתכן", שמשכה זכאים רבים למודיעין, וכמה נתונים על שוק הדיור בישראל מגלים שהמצב לא כל כך מזהיר ושהשוק נמצא בעצירה.

הסיבה הראשונה לכך היא חוק הדירה השלישית שאותו מנסה לקדם שר האוצר משה כחלון, שקובע מס על מי שבבעלותו יותר משתי דירות. אמנם החוק הזה תקוע מאחר שנוסח בצורה חפוזה וסביר להניח שהדיון הנוסף עליו בכנסת יסתיים בקבורתו, אבל כל עוד הוא מרחף באוויר משקיעי הנדל"ן, אלה שהואשמו על ידי האוצר בחסימת מלאי הדירות – לא נמצאים שם.

הסיבה השנייה היא העלייה הגדולה בשנים האחרונות במחירי הנדל"ן. דירות בנות ארבעה חדרים במודיעין עברו כבר בממוצע את רף 2 מיליון השקל, דירות חמישה חדרים כבר נושקות ל-2.5 מיליון שקל – זה סימן לשם הטוב שיצא לעיר וגם לכך שהיא נהפכה ליקרה מדי עבור רבים. אבל מחירי הדירות הגיעו כבר קרוב לתקרת הזכוכית. בגלל תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה בשדרות החשמונאים, והמיסוי על דירה שלישית – כולם נמצאים על הגדר. הקונים והמוכרים משחקים עם קלפי הפוקר קרוב לחזה ומחכים לראות מי ימצמץ ראשון.

הנתונים גם מגבים את המגמה. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה ביום ראשון מגלים ירידה של 7.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו. ניתוח נתונים של יו"ר לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס, לפני שבוע העלה כי לא היה שינוי במחירי דירות ארבעה חדרים במודיעין בארבעה החודשים הראשונים של השנה לעומת הרבעון הקודם (רביעי ב-2016). נתוני מכירות יד שנייה של אתר יד 2 ו-themarker בשבועות האחרונים לא כוללים את מודיעין – לא בגלל שהיא לא מעניינת את הרוכשים, אלא בגלל שנתוני הרכישה כה נמוכים שהם לא מצאו דרכם לטבלה.

אמנם שכונת הציפורים מתחילה להתאכלס, אבל רוב הדירות נקנו בה בעבר. ייתכן שהדבר יגרום להתעוררות בחלקים הוותיקים יותר של העיר – שכן חלק מהאוכלוסייה בשכונה החדשה התגוררה קודם בעיר – אבל זה עדיין לא נראה באופק.

אולי הפתרון נמצא בעדכון תוכנית המתאר לשכונות הוותיקות במודיעין שהופקדה השבוע ומטרתה למצוא דרך לאפשר לתושבים לנצל את שטח הדירה שלהם בצורה יותר טובה כך שיוכלו למלא את החללים הכלואים ולבנות עוד חדר – אמנם לפי אמות מידה ברורות – אבל דבר שיאפשר להם להשביח את הנכס, מבלי לעבור למקום אחר.