באתר האינטרנט של רשות המסים בישראל ניתן למצוא את נתוני כל עסקאות הנדל"ן המתבצעות בישראל. ניתן לבצע חיפוש לפי כתובות גוש חלקה תאריכים ועוד. אתרים אחרים כמו אתר מדל"ן משתמשים במסד הנתונים שאותו הם מקבלים מאתר רשות המסים ועליו מבססים את המידע המופיע באתר שלהם.

לא פעם, כאשר רוכש מין המניין ביקר במספר נכסים, מצא את הנכס המתאים ומעונין להתקדם להצעת מחיר עבור הנכס, יגש הרוכש לבדוק את מחירי העסקאות של נכסים דומים באתר רשות המיסים, וזאת על מנת לגבש הצעה ראויה ומתאימה בעיניו עבור הנכס, אך לצערנו הנתונים המופיעים באתר רשות המסים אינם מלאים ואינם מספקים, ולכן גם אינם מדוייקים לחלוטין.

רשות המיסים מספקת לנו נתונים בסיסיים בלבד כגון מחיר העסקה, גודל הנכס ,תאריך העסקה ,מספר חדרים ,קומה ,מעלית יש או אין ,והצמדות לנכס כגון חניות מרפסות וכו', שהינם נתונים סופר חשובים אך אינם מספקים אינדיקציה מלאה עבור הנכס. ישנם נתונים נוספים שלא יופיעו באתר רשות המיסים ויכולים להיות משמעותיים ביותר בזמן שאנו רוצים לרכוש נכס כגון: מועד הפינוי של הנכס (זהו נתון משמעותי ביותר שלפעמים משפיע על המחיר), לוח תשלומים, מספר כיווני אוויר, סמיכות של בתי ספר/גנים ,פרטיות הנכס, רמת הנגישות, ומפגעים נוספים כגון כביש רועש ,אנטנה סלולרית ,חדר אשפה, מצבור גז, חדר חשמל, בניה עתידית וכו' בסמיכות לנכס אשר יכולים להשפיע באופן משמעותי על המחיר.

יתרה מזו, הנתונים באתר המסים מתבססים על הדיווח המוגש על ידי המוכר והקונה בכל עסקה. בטופס הדיווח לשלטונות המס, שואתו חובה למלא ולהגיש בכל עסקה, וזאת לצורך קבלת אישורי מס השבח ומס הרכישה, ישנן רובריקות שאינן קשורות לחבות במס השבח או לחישוב מס הרכישה, אלא ממולאות לצרכים סטטיסטיים בלבד, ואלו הם נתוני הנכס המפורטים באתר רשות המסים. מאחר והנתונים האלו לא משפיעים ברוב המוחלט של העסקאות על חבות המס שכן הרוב המכריע של הדירות נמכרות בפטור ממס, הצדדים לעסקה לא תמיד מקפידים למלא נתונים מדוייקים. נתון אחד למשל הוא גודל הנכס כפי שמצויין בחשבון הארנונה. לא כל המוכרים מגיעים לעסקה עם הנתון הזה ולא תמיד טורחים לבררו במדוייק בעת מילוי הטופס. מסיבות כאלו ואחרות הנתונים באתר רשות המסים לא תמיד מדוייקים.

עוד יש לציין כי הנתונים המופיעים באתר רשות המסים הם רק של עסקאות אשר כבר נבדקו על ידי שלטונות מיסוי מקרקעין ואשר כבר נעשתה להן שומת מס שבח ומס רכישה. עסקאות "טריות" או עסקאות שמשום מה טרם נעשתה להן שומה (וזה יכול לקחת עד שמונה חודשים תמימים) לא יופיעו באתר רשות המסים.

לכן, מסיבות אלו ואחרות, אי אפשר להתייחס למידע באתר רשות המיסים כמידע חד משמעי אלא כבסיסי בלבד.

לסיכום: יש להתייחס להסטוריית העסקאות באתר רשות המיסים כקנה מידה בסיסי בלבד, ורצוי להתייעץ עם אנשי מקצוע /נדלן אמין ומקצועי אשר בקיא בעסקאות האחרונות ומכיר את הנתונים הכוללים בצורה יסודית יותר על מנת לגבש את ההצעה המתאימה לנכס הספציפי.

בהצלחה.

צילום: Depositphotos