מאת: רמי היפש * צילומים: ארמונד אזולאי

כבר יותר מחמש שנים שצחי כץ מהנדס העירנע על הקו בין גבעת יערים למודיעין . כשהוא מגיע לבניין העירייה הוא מתחיל בפגישות עם יזמים שונים ומתמודד עם החלטות יומיומיות ועם תוכניות רבות לעתיד העיר. כץ, בן ה-53, הגיע למודיעין מעיריית ירושלים שם כיהן בתפקידים שונים, האחרון שבהם מנהל אגף הרישוי בעירייה דבר שגרם לעיכוב בכניסתו לתפקיד, שכן אחרי שנבחר במאי 2012 התברר שהמשטרה מנהלת חקירה בחשד לפלילים באגף והמינוי הוקפא עד להסרת העננה מעל כץ.

כץ החליף בתפקיד את מהנדס העיר המיתולוגי רמי זיו שפרש לגמלאות וליווה את העיר מחיתוליה. הוא הגיע לעיר שהתחילה לגבש את החזון של ראש העיר חיים ביבס לגבי פיתוח העיר. "למעט שכונת הציפורים, שהיתה כבר בשלבים מוקדמים של בקרת תכנון הייתי מעורב מאוד בפרויקטים האחרים בעיר ובהסכמי הגג שנחתמו בין העירייה למשרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל. העירייה קיבלה על עצמה את התכנון והדברים נעשים בשטח".

-עיריית מודיעין מסוגלת לנהל פרויקטים כה גדולים, שבעבר היו באחריות משרד השיכון?

"משרד השיכון הקים את מודיעין, אבל אחרי 20 שנה הרשות המקומית יודעת מה הם הצרכים שלה ומסוגלת לעשות זאת בעצמה. יש למודיעין את היכולות וההון האנושי לעשות זאת. אנחנו עובדים תחת בקרת איכות קפדנית, דבר שמשרד השיכון אימץ רק בתקופה האחרונה. משרד השיכון יצר מוצר שצריך לתחזק אותו. אנחנו מנסים ליצור איזון בין השירות היומיומי שמחלקת ההנדסה מעניקה לשכונות החדשות ולתושב".

"קל ליזמים להפיל עיכובים שונים על העירייה, אבל הם גם יודעים שככל שהם נכנסים לעבודה מוקדם יותר, כך הם היכולת שלהם למנף רווחים קטנה יותר. יש יזמים בשדרות החשמונאים שהגיעו אלינו עם תוכניות אחרי שהיזם הראשון במקום כבר התחיל עם החפירות"

"אנחנו עובדים כמו חברת היי-טק"

מחלקת ההנדסה, לדברי כץ, מוכנה לכל תרחיש. אבל היו לא מעט יזמים, בעיקר בשכונת נופים, שטענו לעיכובים שנוצרו בשל קשיחות מחלקת ההנדסה. "אנחנו עובדים כמו חברת היי-טק. יש לנו טבלאות מעקב שבאמצעותן אנחנו עוקבים אחרי כל פעולה של יזם בעיר. קל ליזמים להפיל עיכובים שונים על העירייה, אבל הם גם יודעים שככל שהם נכנסים לעבודה מוקדם יותר, כך הם היכולת שלהם למנף רווחים קטנה יותר.

"יש יזמים בשדרות החשמונאים שהגיעו אלינו עם תוכניות אחרי שהיזם הראשון במקום כבר התחיל עם החפירות. יש כאלה שרוצים שמקווים שיוכלו לשנות את תוכניות העירייה ומבקשים שחנייה אחת תהיה מעל לקרקע בעוד שאנחנו דורשים ששתי החניות יהיו מתחת לקרקע".

-יש גם תמיד יזמים שמצפים שיקבלו זכויות בנייה גדולות יותר אם יערערו על הדברים?

 "ראש העיר מוביל לדעתי בחוכמה רבה מדיניות של היצמדות לתב"ע (תוכנית בניין עיר)  וכאחד שמגיע מירושלים אני יודע עד כמה שזה חשוב. אני והצוות שלי יודעים לפעול לפי הכי טוב כשיש מדיניות ברורה ולא זזים ממנה. זה גם מה שיזמים צריכים לדעת. ניגשת למכרז, ידעת מה התנאים, אל תתלונן. העירייה פועלת לפי תיקון 101 שמאפשר תוספת של 25% בתב"ע במסגרת החוק, זה כל המשחק שיש ליזם. אף אחד לא זז מהתוכנית הזאת".

בשכונת נופים יש גם הרבה קבוצות רכישה. אלו האשימו בעבר את העיריות בכך שהן לא אוהבות לעבוד עימן. כץ מודה שהעבודה מול קבוצת רכישה קשה יותר. "ליזם אין לקוחות על הראש. הוא בונה את הבית והקונה משלם על כל שינוי. בקבוצת הרכישה, הלקוח קיבל את הבית עוד לפני שקבוצת הרכישה ישבה עם העירייה ולפני שהתוכנית בכלל אושרה ואז אחרי שהקבוצה נפגשת אתנו מתברר שהבית חסר 3 מ' והגינה קטנה יותר, כי התוכניות השתנו. יש גם לעתים מלחמות פנימיות והנהלת הפרויקט מתחלפת ואנחנו מוצאים את עצמנו מדברים מול אנשים חדשים. כשתושב במודיעין מבקש עזרה, אין לי בעיה לנסות ולסייע לו, אבל קשה לי לעזור לתושבים וירטואליים שעדיין לא גרים פה".

"אי אפשר לפגוע בחזות העיר"

כפי שכץ אומר, מחלקת ההנדסה עסוקה גם בציבור שגר במודיעין ומבקש להרחיב את הדירה שלו. "הכללים מאוד ברורים – אפשר להוסיף חדר אבל לא פוגעים בחזות העיר", הוא טוען.

הבעיה היא שחלק מהתושבים הוסיפו חדרים, סגרו מרפסות והקימו פרגולות עצמאית וגילו כעבור שנים שהעירייה שולחת להם מודדים שימדדו את שטח הדירה ויוסיפו אותה לארנונה. החשש מהמודדים בולט בעיקר במכבים וברעות שמרגישים שכל מדידה סוחטת מהם עוד מאות שקלים בשנה.

"שלא תתבלבל", אומר כץ. "המודד לא משרת רק את אגף ההנדסה אלא גם את אגף הכספים. ובכל עיר או מועצה אזורית זה קורה. אני גם בגבעת יערים וקיבלתי ממטה יהודה מכתב שהולכים למדוד לי את הבית. יכול להיות שהרבה בתים מחליפים ידיים במכבים וברעות, אז הדבר צף על פני השטח"

-היה גם פיילוט בשכונת המגינים שבו איפשרו הלבנת תוספות בנייה והתושבים גילו שהם צריכים לשלם היטל השבחה.

"העירייה פועלת על פי חוק. העירייה, למעשה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, עשתה במגינים פיילוט כדי להבין מה נכון ומה לא נכון בתוכנית ההרחבה לכל העיר. היה דיון לגבי מרפסת שמש על חדר, האם זאת תוספת לחישוב או לא. דרך אגב, לא כולם יכלו להלבין דברים. חלקם נאלצו להוריד דברים".

"בפארק הטכנולוגי יש התעוררות והרבה התעניינות של יזמים. הכביש שמחבר את הפארק ל-431 ולכביש 1 ו-6, כך שהגישה היא לא רק מ-443 הובילה להתעניינות ולעלייה במחירים. מגרשים שהיו שווים לפני עשר שנים 400 אלף שקל, שווים היום 2.2. מיליון שקל. אנחנו משחררים את המגרשים לאט כי אנחנו רוצים לראות בטון לפני שנשחרר עוד מגרשים"

"מורשת לא תהיה דומה לשום שכונה בעיר"

במודיעין עובדים כעת על שתי תוכניות אב. תוכנית אחת היא שלב א' שבו אחרי המע"ר ונופים החל השיווק לשכונת מורשת כשגם גבעת שר נמצאת באותה תוכנית. כץ צופה דברים גדולים למורשת, שתהיה השכונה הגדולה בעיר. "אנחנו יודעים מי היזמים ובקרוב נתחיל בבניית התשתיות ואני מניח שבעוד שלוש שנים יינתנו היתרי הבנייה הראשונים. זה פרויקט ענק – נופים פי 2.5. מורשת לא תהיה דומה לשום שכונה אחרת בעיר.

"אין בה עמקים כמו שיש בשכונות האחרות. יהיה בה עירוב של דברים ואנשים ימצאו דברים ליד הבית. משהו כמו רחוב אבן גבירול בתל אביב. היא תמשוך אנשים מכל מודיעין. לגבי גבעת שר, ההחלטה שלנו היא שצריך לחכות קצת. ברגע שנתחיל לפעול בעניין המדינה תעוט על השכונה ותתחיל לשווק מגרשים ואנחנו רוצים ליצור איזון בין הצרכים שלנו לצרכים של המדינה בשיווק מגרשים למגורים".

-מה הצרכים של העיר?

"אנחנו מסתכלים על איך מייצרים עוד מקומות תעסוקה ומסחר במודיעין וגורמים לתושבים שעובדים מחוץ לעיר להיות בתוך העיר, בעיקר לגבי בעלי מקצועות חופשיים. יש שני מפעלים שנמצאים כעת בחולון שעוברים לפה ולא רק המשרדים עוברים, גם העובדים עוברים. העיר צריכה להגיע לרף שההכנסות ממסחר ותעסוקה יהיו גבוהות יותר מארנונה למגורים.

"לאשדוד אין חתך סוציו-אקונומי גבוה, אבל יש בה תעשייה ונמל והיא איתנה, אנחנו צריכים להגיע לאיתנות כזאת. יש לעיר פוטנציאל ענק בגלל הרכבת שמגיעה עד למרכז העיר. בתוכנית המתאר העתידית, הרכבת אמורה להגיע עד לפארק הטכנולוגי, זה אמנם יהיה בעוד 15 שנה לפחות, אבל אנחנו כבר עובדים עם הרכבת על כך".

-למה יש הבדל כה גדול בביקוש בין מרכז עינב לפארק הטכנולוגי?

"מדובר בשני עולמות תוכן שונים. הפארק הטכנולוגי מותאם לתעשייה ועינב למסחר ומלאכה. מסחר הוא אבן שואבת, אבל גם בפארק הטכנולוגי יש התעוררות והרבה התעניינות של יזמים. הכביש שמחבר את הפארק ל-431 ולכביש 1 ו-6, כך שהגישה היא לא רק מ-443 הובילה להתעניינות ולעלייה במחירים. מגרשים שהיו שווים לפני עשר שנים 400 אלף שקל, שווים היום 2.2. מיליון שקל. אנחנו משחררים את המגרשים לאט כי יש מגרשים שנקנו ועדיין לא בנו אותם. אנחנו רוצים לראות בטון לפני שנשחרר עוד מגרשים. כיום יש אנשים שקנו קרקע ב-400 אלף שקל ורואים את השווי שלה כרגע ורק מחכים שהמחיר עוד יעלה".

-אין לכם שוט נגד היזמים האלה?

"השוט של המדינה, לא שלי, אבל קשה להשתמש בו והוא גם לא יעיל. המדינה יכולה לקנוס אותם, אבל מה זה קנס של 200 אלף שקל ליזם שיש לו קרקע ששווה פי 10 מהקנס".

לעיריית מודיעין יש שוט אחד מרכזי והוא מופנה לקבלנים שבונים במודיעין המשליכים את פסולת הבנייה במקומות אסורים. העירייה עוקבת אחריהם, קונסת קבלנים ואף מפסיקה את העבודות לחודש. "כשבנו את מודיעין לפני 20 שנה לא השגיחו איפה הקבלנים זורקים את הפסולת ונוצרה פגיעה גדולה בסביבה. אנחנו סוגרים לחודש ושוקלים להחרים את הכלים".

במקביל לתוכנית א' יש גם את תוכנית מודיעין 2035 שהיא תוכנית המתאר העתידית של העיר. התוכנית נדונה במועצה וגם הוצגה בפני התושבים בשני כנסים שונים שבהם הציגו כץ והאדריכלית נעמה מליס את האופציות השונות לתושבים. "היתה היענות יפה מצד התושבים", מודה כץ. "הם נתנו לנו חיזוק לגבי מה שתכננו והיו פעילים מאוד. גם התוכנית נכונה מבחינת האיזון שלה כמו לשמור על המסדרון האקולוגי שעובר במודיעין וההחלטה לא לבנות בגבעות הדרומיות ולהשאיר אותה כשטח תכנון לעתיד. אולי בעוד 50 שנה תחליט המדינה להשקיע בגבעות האלה, אבל אז גם אני וגם ראש העיר לא נהיה כאן".

"העירייה פועלת על פי חוק. העירייה, למעשה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, עשתה במגינים פיילוט כדי להבין מה נכון ומה לא נכון בתוכנית ההרחבה לכל העיר. היה דיון לגבי מרפסת שמש על חדר, האם זאת תוספת לחישוב או לא. דרך אגב, לא כולם יכלו להלבין דברים. חלקם נאלצו להוריד דברים"