מאת: רמי היפש צילומים: יואל תמנליס, יח"צ

עו"ד בועז אופק, אחד האנשים הכי מוכשרים ונעימים בעיר, מצוי בימים האלה על מזוודות. עשר שנים אחרי שהגיע למודיעין לשכונת אבני חן הוא עובר לדירה מרווחת יותר. "זה מעגל החיתולים", מחייך אופק. "כמו שתינוק נמצא בחיתול ושהוא גדל הוא מתפתח יותר ויותר עד שבזקנתו חוזר לחיתולים – כך שוק הנדל"ן. אתה מתחיל בדירה צנועה, עם השנים הצרכים משתנים והמשפחה גדלה ואתה עובר לדירה יותר גדולה וכשאתה מזדקן, אתה עובר לדירה יותר קטנה שמתאימה לצרכים שלך". צרכים הם מוטו שמלווה את אופק בחייו המקצועיים. 14 שנים הוא בנדל"ן, אחרי שלמד משפטים ומינהל עסקים. "זה עניין אותי כסטודנט והחלטתי להפוך את זה לקריירה", הוא מסביר. "אחרי הלימודים שימשתי יועץ משפטי בחברת נדל"ן גדולה. לפני שבע שנים, אחרי שהכרתי את כל הצדדים של המקצוע, פתחתי אגף נדל"ן במשרד של אבא שלי זכרונו לברכה ומאז אנחנו פועלים".

אתה אומר לפעמים ללקוח שהעסקה שחתם עליה לא טובה? 

"יש יותר מקרים שבהם אני ממליץ ללקוחות לסגת מעסקה מלהיכנס אליה. אני מאמין בכנות וביושר מול הלקוח. מגיעים אליי לקוחות עם עסקאות שאני רואה שיתקשו לעמוד בהן ואני ממליץ להם לסגת. אני מלווה את הלקוח מההתחלה עד הסוף בחוזה, אנחנו גם מתקשרים שנה אחרי שעבר לדירה לראות שהכל בסדר".

"אני חושב שהתוכנית שביבס דרך המרכז לשלטון מקומי שהוא היו"ר שלו היא הנכונה מכולן. בתוכנית הזאת מי שייזום את הבנייה הן הרשויות המקומיות שיודעות מה הצרכים של האנשים. הדבר יכול להביא לירידת מחירים"

 

להימנע ממאכערים

למודיעין הגיע אופק לפני עשר שנים לשוק נדל"ן תוסס שכל הזמן נמצא בבנייה. הוא הגיע לאבני חן (קייזר כפי שכולם אוהבים לקרוא לה) ומאז נוספו פרויקטים חדשים בעיר – הבולטים בשנים האחרונות הם הציפורים ונופים שבהם נפתחו גם מכרזי דיור למשתכן. מכרזים כאלה הם פרצה הקוראת למאכער ובעירייה ניסו להילחם בזה בכנס שערכו בבית העירייה שעליו צבאו אלפי אנשים. "הגעתי לכנס כדי להתרשם ברמה המקצועית וראיתי מאות  רבות של אנשים עד היציאה החוצה. זה רק מגביר את התחושה כי הביקוש של הצעירים בעיר גדול ואני תקווה שהפעם זה יצלח, יותר מפעמים קודמות, בפעם הקודמת, כשהיה פרויקט דומה בציפור (הכרמים) החרדים השתלטו על הנכסים והשכירו את הדירות לאנשים אחרים. הפעם ניסו להימנע מכך".

הפעם גם קבעו כללים נוקשים. חמש שנים אי אפשר להשכיר את הדירות ועשר שנים אי אפשר למכור אותן? 

"כן, למרות שעדיין מנסים למצוא פרצות. בא אליי כבר לקוח ואמר לי אני ארשם בדירה והשוכר ישלם רק את החשבונות, אבל זה לא הולך ככה. מצד שני הקנס במקרה שאתה מוכר את הדירה לפני המועד שנקבע בעבר היה 75 אלף שקל. זה לא קנס משמעותי במיוחד".

דירות 3 חדרים אטקרטיביות לזוגות צעירים? 

"הבעיה בשוק הדיור כיום היא שאתה לא מסתכל על יכולת הרכישה שלך אלא על דברים אחרים. באים זוגות צעירים שמחפשים דירה ראשונה והמקומות שהם רוצים במודיעין הם בוכמן וקייזר והם נעולים על המקומות האלה. זו גישה מוטעית. הגישה הנכונה היא לבדוק את החסכונות והכסף שלכם, לברר אצל ההורים והמשפחה המורחבת לגבי היכולת שלהן לעזור לכם עם המשכנתא ואז להגיע ולסגור חוזה. ברכישת מכונית אתה בודק את התקציב שלך. ואם המחיר חורג, אתה בוחן אם תעמוד בזה – למה זה לא נעשה בקניית דירה".

"אני לא מצליח להבין את ההתלהבות לבוכמן. אני מניח שזה קרה בגלל שהרבה עולים אנגלו-סכסים קנו שם דירות והביאו אחרים. מדובר בשכונה צפופה מאוד – אתה פותח חלון ורואה את השכן מתלבש. מפתיע אותי שהיא כה מבוקשת"

לפי אופק, יש גם טעות בהסתכלות על מספר החדרים בדירה כדבר נחשק. "לפני עשרים שנה דירות 4 חדשים היו גדולות, בשנים האחרונות החדרים האלה קטנים יותר וגם דירות 5 חדרים הן לא גדולות משמעותית. תמיד שמגיעים לי לקוחות ומתחילים לדבר איתי על מספר החדרים אני שואל אותם מה המטראז' לבנייה בדירה. כי זה מה שחשוב. צריך גם לקחת בחשבון את החשבונות הנלווים – אנשים שעוברים למגדל לא שמים לב לכך שצריך גם לשלם 500 שקל כל חודש לחברת ניהול, למשל".

"ממליץ על המע"ר"

המכרזים לדיור למשתכן בנופים כבר יצאו לדרך, בציפורים התחילו לבנות, אבל מבחינת אופק הפרויקטים המעניינים ביותר יהיו במע"ר החדש במרכז העיר. "הפרויקט כמו שחיים ביבס מציג אותו ישנה את העיר. יהיו שם הרבה דירות קטנות שיתאימו לזוגות צעירים, דיור מוגן למבוגרים. הכל יהיה נגיש".

אנשים ילכו על דירות קטנות?

 "זוג צעיר צריך לקנות נכס ראשוני, גם אם הוא קטן. אחר כך אפשר לשפר דיור. כשהגעתי למודיעין מחירי הדירות היו ברמה סבירה, עכשיו הם עלו, אבל במקומות מסוימים הם עדיין בגדר האפשר".

יש מקומות בעיר שהם יקרים ללא סיבה?

"אני לא מצליח להבין את ההתלהבות לבוכמן. אני מניח שזה קרה בגלל שהרבה עולים אנגלו-סכסים קנו שם דירות והביאו אחרים. מדובר בשכונה צפופה מאוד – אתה פותח חלון ורואה את השכן מתלבש. מפתיע אותי שהיא כה מבוקשת".

ומה לגבי מכבים ורעות?

"מכבים היא מקום מיוחד. המחירים שם יקרים מאוד, אבל האוכלוסייה היא שונה ומיוחדת ויש סיבה ליוקר הבתים שם. רעות פחות נבדלת".

התוכנית של הרשויות היא הפיתרון

מחירי הבתים במכבים יקרים, כך גם בבוכמן, רעות וקייזר. רמת מחירי  הדירות בישראל רק עולה והפתרונות המוצעים על ידי הממשלות המתחלפות לא מצליחות להרגיע את השוק. "אין תוכנית לטווח רחוק", אומר אופק. "כל שר מגיע ומציג רעיון חדש – פעם מע"מ 0% ועכשיו התוכניות של כחלון, אבל הן קצרות טווח ולא מטפלות בבעיות של המשק ובחוזק של הקבלנים. עכשיו העלו את מס הרכישה מ-5% ל-8%. והשוק שוב היה בטירוף".

יש פתרון?

"אני חושב שהתוכנית שביבס דרך המרכז לשלטון מקומי שהוא היו"ר שלו היא הנכונה מכולן. בתוכנית הזאת מי שייזום את הבנייה הן הרשויות המקומיות שיודעות מה הצרכים של האנשים. הדבר עשוי להוביל לירידת מחירים".

_____________________________________________________

עו"ד בועז אופק - תעודת זהות

גיל, מצב משפחתי – 33, נשוי +2

מגורים: שכונת אבני חן, מודיעין

מסלול קריירה: יועץ משפטי בחברת דלק נדל"ן,  עוד באחד ממשרדי הנדל"ן הגדולים והמובילים בארץ, יועץ משפטי חיצוני לאגודה לתרבות הדיור,

יועץ משפטי חיצוני לחברות נדלן ומסחר, מרצה בתחום הנדל"ן באוניברסיטאות, במכללות ובמוסדות נוספים, דירקטור בתאגיד המים מי מודיעין ובחברות נוספות,

בעלים של משרד עורכי דין ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד – מתכנן ומלווה עסקאות נדל"ן פרטיות, לרכישת דירות ובתים.

המוטו המקצועי: ביצוע עסקת נדל"ן בלי תכנון מקדים, היא כמו ניווט בלי מפה. – כל עסקת נדל"ן חייבת תכנון מקדים ומדויק.

המוטו בחיים בכלל: "אנשים מסוימים רוצים שזה יקרה, אנשים מסוימים מתפללים שזה יקרה, אחרים גורמים לזה לקרות" – מייקל ג'ורדן

משפט על הנדל"ן במודיעין: שוק מתפתח וגדל, בעיר מתפתחת וגדלה

תחביב או משהו שגורם הנאה: לטייל, ריצה, ספורט בכלל וכדורגל.