במאמרי משבוע שעבר התמקדתי בהנגשת מידע בסיסיים הקשורים למשכנתא למגורים. הפעם אתייחס לרבדים נוספים בתחום עבור מי שכבר יש לו משכנתא ואנשי המקצוע הפועלים בתחום.
כיום הבנקים למשכנתאות פיתחו מגוון רחב של מסלולים כאשר חשוב מאוד להתאים את תמהיל מסלולי המשכנתא לפי היכולות והדרישות הכלכליות בתא המשפחתי, יש חשיבות רבה לבצע סקר שוק מול הבנקים השונים ולהתייעץ עם איש מקצוע (מהבנק ו/או יועץ חיצוני בתחום) .
חשוב לדעת: בחירת תמהיל מסלולי נכון הינו לעיתים לא פחות חשוב מאשר מציאת ריבית נמוכה יותר.
צריך לשים לב שנשארת מספיק הכנסה פנויה לטובת תשלום שאר הוצאות המשפחה כולל לקחת בחשבון הוצאות עתידיות ובלתי צפויות. מאידך יתכנו גם גידולים בהכנסות (העלאות שכר, קרן השתלמות, ירושות וכיוצ"ב) אשר בעתיד יוכלו לעזור בתשלומי המשכנתא. על כן לקחת משכנתא הינו תהליך בנייה אסטרטגי ואין להקל ראש בו.
חשוב להבין שיתכן גם מצב הפוך כגון סימנים מעוררי דאגה בעבודה אשר יכולים להפוך לתא המשפחתי את הקערה על פיה ולהקשות לעמוד בהתחייבויות.
באופן כללי – לפי הוראות בנק ישראל מגבלות החובה החלות על המשכנתא מתייחסות למינימום שליש מהסכום במסלולי ריבית קבועה השונים (בריבית צמודת מדד או לא צמודת מדד**) ועד שני שליש למסלולי הריבית המשתנה (כגון: מסלולי מק"מ / אג"ח / מטבע זר / פריים* ועוד קומבינציות אשר חלקם גם יכולים להיות צמודי מדד**)
* מסלול הפריים (מושפע מריבית בנק ישראל) שנחשב בשנים האחרונות אטרקטיבי במיוחד עקב הריבית היחסית נמוכה, יכול בהמשך בהחלט להפוך מגמה ולעלות בצורה משמעותית (נתוני העבר מראים זאת), על כן בנק ישראל החליט להגבילו לעד שליש מגובה סכום המשכנתא.
** יש לקחת בחשבון שמסלולים צמודי מדד באשר הם מתעדכנים באופן חודשי לטובה ו/או לרעה אל מול סכום קרן ההלוואה בשיטת ריבית דה ריבית – קרי עם המדד עולה סכום המשכנתא עולה ביחד איתו ולהיפך, לדוגמא: משפחה לקחה מסלול הלוואת משכנתא בסכום של 100,000 שקל עם ריבית קבועה 3% שנתית צמודת מדד, מה קורה להוצאות המימון? אם נניח שבשנה הראשונה המדד היה 2% - אזי המשכנתא תושפע ותעלה סביב ה- 5%. אם נניח שגם בשנה השנייה המדד יעלה ב 2% - אזי המשכנתא תושפע ביותר מ-7% וזאת כיוון שהצמדת המדד הינה בשיטת שמכפילה במעלה ולא חיבור ריביות שנתיות פשוט.
חשוב לדעת: בחירת תמהיל מסלולי נכון הינו לעיתים לא פחות חשוב מאשר מציאת ריבית נמוכה יותר. צריך לשים לב שנשארת מספיק הכנסה פנויה לטובת תשלום שאר הוצאות המשפחה כולל לקחת בחשבון הוצאות עתידיות ובלתי צפויות. מאידך יתכנו גם גידולים בהכנסות (העלאות שכר, קרן השתלמות, ירושות וכיוצ"ב) אשר בעתיד יוכלו לעזור בתשלומי המשכנתא. על כן לקחת משכנתא הינו תהליך בנייה אסטרטגי ואין להקל ראש בו. יתכן גם מצב הפוך אשר יקשה על התשלומים
מיחזור משכנתא, מתי כדאי?
בדרך כלל שווה לבדוק מול הגורמים המקצועיים מהסיבות הבאות:
* כאשר ישנן ירידות ריבית / אם הבנקים מציעים מסלולים חדשים / אם יש צורך בהגדלת מרווח הנשימה הכלכלי לצורכי המשפחה.
* בנוסף לעיתים אנו עשויים למצוא עצמנו עם סכום כסף נזיל ושווה גם כאן לבדוק האם כדאי לפדות חלק מהמשכנתא אל מול אלטרנטיבות אחרות (השקעה בני"ע, מסלולי חיסכון וכיוצ"ב).
חשוב לדעת: בשקלול כל ההטבות שעשויים להיצמח ממחזור משכנתא יש לקחת בחשבון גם פרמטרים נוספים שונים כגון: עמלות סילוק, עלויות ביטוחי המשכנתא (רלוונטי גם למעמד לקיחת המשכנתא לראשונה), קיצור או הארכת חיי במשכנתא ועוד
יועץ למשכנתא - היעזרו בהמלצות לגביהם
בשנים האחרונות התפתח מאוד ענף יועצי המשכנתאות שלמעשה נותנים ליווי פרטי בתשלום ללקוחות ותחת ייפוי כוח מבצעים סקר שוק מול בנקי המשכנתאות השונים ושאר "הריצות הבירוקרטיות" בעניין מול הבנק למעשה עד לחתימה על המשכנתא, שרק הלקוח יכול לחתום עליה.
בדרך כלל (ולא רק..) השירות יכול להתאים למי שאין לו יכולת של זמן או יכולת משא ומתן מול הבנקים (וכן יש מקום להתעקש ולהוריד ריביות גם אם זה בכמה פרומילים – אבל יכול להיחסך סכום משמעותי), גם ישנם לקוחות שאין להם הבנה פיננסית מספיק טובה וצריכים עזרה בתכנון התיק.
מאידך, לקוחות שיש להם זמן והיכולות כאמור – יכולים גם לקבל הצעות טובות מבנקים ללא יועץ משכנתאות פרטי – יחד עם זאת זכרו, בבנק יושב פקיד שכיר מטעם הבנק ומטרתו בין היתר להגדיל רווח ותשואה לבנק אך גם לשביעות רצונו של הלקוח, לכן חשוב לעשות סקר שוק ולהתמקח.
נסו להגיע לכאלו שכבר קיבלתם המלצות לגביהם, נסו לברר על ניסיונם, תבינו את מבנה שכ"ט שהם מבקשים (סכום ידוע מראש או נגזר), אם יש להם רקע פיננסי מובהק ותתרשמו ממידת הזמינות על מנת שלא תהיה סיטואציה של גרירת תיק.
לאחרונה יותר בנקים מבקשים מיועצי המשכנתאות הפרטיים השונים לעבור דרכם מיונים מקצועיים פנימיים ולפיהם יקבלו אישור של הבנק כיועץ מוכר ויוכלו לדבר בשם הלווה עד לפתיחת התיק למעט החתימות – בעבר לא הייתה דרישה זו וזה היה פתוח, כדאי לקחת גם זאת בחשבון.
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, אין לראות בהם את נוסח החוק ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית או חשבונאית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
