תהליך לקיחת משכנתא הינו אחד הדברים היותר משמעותיים כלכלית שתעשו במהלך חייכם, דורש המון אורך רוח, בירוקרטיה ואישורים אבל בשאיפה להביא אתכם ליעד הנכסף. בחלק הראשון של המאמר על המשכנתאות, בחרתי לעסוק בנושא הלוואת המשכנתא עבור מקרקעין למגורים (לא עסקי) – נושא המכיל בתוכו מטען כלכלי לא פשוט, מצד אחד מאפשר לרכוש מקום מגורים אך מצד שני יכול להוות נטל כלכלי גדול ברמה שוטפת.
לשיטתי ההתייחסות להלוואת המשכנתא צריכה להיות בדיוק כמו לתיק השקעות אבל הפוך – ז"א בשונה ממצב רגיל בו היינו רוצים לראות תיק השקעות עם המון כסף ותשואות גבוהות, כאן נרצה לראות תיק משכנתא עם כמה שפחות כסף ועם ריביות כמה שיותר נמוכות!
מהי משכנתא?
הלוואה הניתנת ללקוח כנגד שיעבוד הדירה/בית/מקרקעין כבטוחה יציבה לבנק, בכך הבנק מפחית בצורה מהותית את הסיכונים למתן ההלוואה. בדר"כ באופן יחסי הריביות בהלוואות המשכנתא נמוכות יותר אל מול הלוואות אחרות לכל מטרה.
מהם תנאי הסף להגשת בקשה לקבלת משכנתא?
*חסרי דירה או מי שכבר מכרו את דירתם היחידה ידרשו להיות בעלי מינימום 25% הון עצמי ולמי שמעוניין לרכוש דירה חליפית וטרם מכר דירתו הקיימת אך מתחייב תוך מספר חודשים לעשות זאת יצטרך 30% הון עצמי.
*לרוכשים נכס נדל"ני נוסף למגורים ומעוניינים ליטול משכנתא עבורו פוטנציאלית יוכלו לקחת משכנתא עד 50% עבור כל אחד מהדירות הקיימות.
*ישנה אופציה נוספת ללקוחות העומדים בתנאים מסוימים לקחת הלוואת זכאות מהמדינה בגובה עשרות אלפי שקלים - לא תמיד כדאי, שווה להסתכל על התמונה הכוללת שהבנק מציע ואז להחליט.
*נושא ההכנסות במשפחה – הבנקים מסתכלים על סך ההכנסות בתא המשפחתי (משכורות, גמלאות , דמי מזונות ואחרים). חלק מהבנקים מגבילים את קבלת המשכנתא וההחזר החודשי לפי 40% מסך ההכנסות החודשיות – על כן יש לשים לב ולקחת זאת בחשבון בתכנון המשכנתא.
*פרויקטים הקשורים למחיר מטרה ו/או דיור למשתכן – נושא מאוד חם בשנה האחרונה עבור זוגות צעירים וחסרי דיור העונים להגדרות, ועדיין מבחינת חלק מהבנקים לגבי נטילת גובה המשכנתא נקודת המוצא הינה מחיר המכירה בפועל ולאו דווקא לפי הערכת שמאי שיכולה להיות גבוהה יותר – כיום לשיקול הבנקים .
למי עשוי להיות קשה יותר לקבל משכנתא?
*שלא עומד בתנאי סף ההכנסות (ראה לעיל).
*חוסר יציבות תעסוקתי.
*אחוז מימון גבוה (ראה לעיל).
*אם יש התחייבויות אחרות נוספות (הלוואות, חובות).
*היסטוריה בעייתית כגון: פיגורים בתשלומים למשכנתאות קודמות, הוצל"פ ועיקולים.
*הערות ב- BDI (חברה לאיסוף מידע המותר בחוקק).
קיים הבדל בין משכנתא לצעירים למבוגרים?
רעיונית אין הבדל אך סיום המשכנתא בדר"כ בין בגילאים 75-80 תלוי בגישת הבנק ויש לשים דגש ליחס ההחזר שיהיה גדול יותר ככל שהגיל מתקדם יותר לכיוון רף הגיל העליון. יש לקחת בחשבון שככל שהמשכנתא גדולה יותר והגיל מתקדם יותר – ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.
מה צריך לקחת בחשבון להנעת תהליך קבלת משכנתא?
מעבר למסמכים שהפקיד בבנק יאמר לכם להביא עבור פתיחת התיק, לא פחות חשוב זה עניין הרצינות והמחויבות לתהליך, לדעת את הנתונים הרלוונטיים של ההכנסות, התחייבויות וכל מידע אחר שיצטרך הפקיד בבנק לקבל מכם במהרה.
האם ניתן להגדיל את הלוואת משכנתא לכל מטרה או שיפוץ?
ניתן לתת הלוואה לכל מטרה או שיפוץ עד לסך כולל משכנתא של 50% מערך הנכס בכפוף להצגת מסמכים רלוונטיים ולשיקול הבנק מה שיכול להוזיל במעט את עלויות המימוניות אל מול הלוואה אחרת לכל מטרה שלא תחת שיעבוד – שווה בדיקה.
בשבוע הבא אתייחס לעוד רבדים הקשורים לנושא המשכנתא למגורים, ובנתיים תוכלו לקבל טיפים נוספים (כגון: מחשבונים) באתרים השונים באינטרנט ולמתעניינים לעומקו של עניין יוכל למצוא את הוראות השונות של המפקח על הבנקים באתר בנק ישראל.
כל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, אין לראות בהם את נוסח החוק ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או ו/ או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית או חשבונאית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.